住宅ローン：キャッシング、ローン初心者の為の比較情報

住宅ローンの借り入れについて解説したいと思います。まず借り換えローンとはなんぞや？って話なんですが、簡単にいいますと、現在あなたが住宅ローンを組んでいるとしましょう。しかしよくよく探してみると、さらに低金利でオトクな住宅ローンがみつかったとします。その低金利な住宅ローンから新たに借り入れを行い、元の住宅ローンを一括返済することによって、住宅ローンの総支払額を少なくするローンのことをいいます。

金利の差があり、返済期間が残っているほど、元の住宅ローンと借り入れを行った金利の低い住宅ローンとの総返済額は大きく違いが出ます。

しかしながら、この、住宅ローンの借り入れを行う際に、諸費用がかかることを見逃してはなりません。具体的に、住宅ローン借り換えの際に、どんな諸費用がかかるのでしょうかみてみましょう。

（１）住宅ローン契約時の手数料。もともと住宅ローンは低金利であるのですが、借入金の負担は以外と高いものです。

（２）保険料　細かく言えば、団体信用生命保険と、火災保険です。団体信用生命保険とは、融資を受けられた方が、返済期間中になんらかの不測の事態が生じた場合、契約により支払われる保険料を住宅ローン残高の返済にあて、債務が免除される保険です。

（３）保障料　そもそも保証料は連帯保証印制度が廃止になって、その代わりに出てきたものです。保証料期間に返済の保証料を保証会社に委託するので、その保証料が必要なのです。

（４）住宅取得に伴う税金　相続・贈与・登録免許・印紙税などです。

（５）司法書士への報酬 抵当権設定を登記する際に必要となる費用です。

これらが住宅ローンの借り入れ時に伴う諸費用なのですが、だいたい全部払うと物件価格の5～10％にもなります。冗談じゃありませんので削れるものは削るようにしましょう。

住宅ローンの借り換えを行う際には、借り換えを行うにあたってかかる諸費用を考えてもトータルで支払い金額が安くなるかどうかを見極め、その後の返済シミュレーションをきっちりとたてておくことがが重要です。また、住宅ローンによっては別の住宅ローンへ借り換えできない金融機関もあるそうです。

住宅ローンの借り換えを行うのは、金利が低いという理由がほとんどでしょうが、金利は変化するものですし、（変動金利制で住宅ローンを組んでいる場合）借り換えにかかる面倒臭さを考えるとどうなんでしょうか。住宅ローン

住宅ローンの返済をシミュレーションすることはとても大事なことです。住宅ローンは人生で一番大きな買い物といっても過言ではありません。住宅ローンをどのように返済していくか、ボーナスをどれほど充てようか、金利の変動もあるだろうから幅をもたせて返済計画を立てていこうか、どれだけ住宅ローンの金利の優遇があるのか、金利が安いか、色々考えることもあると思います。

キャッシング・ローン比較サイトでは、数値を入れたら自動的に何年で返済が完了します。みたいに簡単にはじき出されれますが、20年、30年クラスの住宅ローンの返済シミュレーションがそんな単純なものではありません。住宅ローン返済シミュレーションの機械がはじき出したデジタルな数値よりも、あなたの頭の中できちんと考えたアナログ的な計画の方がよっぽど信頼性があります。もちろん住宅ローン返済シミュレーションは便利なものです。ですがそれは参考程度にとどめておいて、自分で返済シミュレーションをまずは立ててみて下さいね^^

まず前提としていえる事は、あなたが考えに考え抜いた住宅ローンの返済計画はうまくいかないと思っていて下さい。10年も20年も先のことが思い通りになれば人生苦労はしませんよね？「だったら住宅ローンの返済シミュレーションをする意味がないいんじゃね～の？」と思いがちですが、前もって考えていた方が、不測の事態が起きても対処しやすいものです。住宅ローンほど良く考えないといけないローンはありません。支払いが厳しくなって、最悪住宅を売却して残りの住宅ローンを支払ったが残高がまだ600万もある！なんて状況もよくあるのです。なので住宅ローンだけは、きちっと返済シミュレーションをしましょうね！

シミュレーションをするにあたって簡単にポイントを挙げておきます。これを参考にして返済のシミュレーションをしてみて下さい。

（１）まず、いくらの借り入れが必要かを考える。

（２）ボーナスがでたら、どれくらい住宅ローンの返済にまわすのか考える。

（その中で、貯蓄も出来ればいうことなし！）

（３）何年のローンを組むかを決める。

余裕をもって長期間の住宅ローンを組むことをおすすめします。もちろん短期間で住宅ローンを組めば、それだけ返済総額は減りますが、住宅ローンのような高額なローンを組んで賢く返済をするコツは一つしかありません。無理なく返済をすることです。あまり総返済額が多くなることを意識しない方がいいです。どんなに余裕をもって住宅ローンの返済をしていても、15～30年のうちには返済に苦しんで親友や親に借りにいくものです　笑

月額の返済は長期間をみて月の収入額の半分以下、できれば三分の一四分の一くらいにして、少しでも貯蓄をしていくことです。貯蓄の積み重ねが急な出費の時に助けになります。

（４）自分に合った金利方式を決める。変動金利は返済計画が立てづらく返済額が増減します。特に住宅ローンのように高額になってくると少しの金利の変動が大打撃になる可能性があります。

（５）毎月いくら貯蓄をしていくかを決める。　これも先程話しましたが、苦しい時に必ず活きてきますので実行しましょう。さらにあなたが変動金利を選んだならば、金利の変動も考える必要があります。

以上簡単に述べましたが、もう一つ重要なことがあります。住宅ローンのシミュレーションのことではないのですが、定期的にローン会社の返済アドバイザーに、返済の相談を受けるといいと思います。住宅ローンを安心して返済していく、無理なく実行できるためには返済アドバイザーの力をいくらでも借りましょう。少しでも参考になれば幸いです^^住宅ローン返済シミュレーション

住宅ローンの金利について解説してみたいと思います。住宅ローンもお金を借りるという広義の意味ではキャッシングの一つということができます。普通のキャッシングと違うところは、なんといっても高額な融資額ということです。キャッシングとは違い、住宅ローンは一回利用するとなるとかなりの長期間、高額のローンを組むことになります。

そのためキャッシングに比べると住宅ローン金利は低額に設定されているのですが、では具体的に住宅ローンの金利はどのくらいなのでしょうか？一般的にキャッシングは、年利10％未満の金利は低金利といわれていますよね。住宅ローンの一般的な金利は4％以下となっています。（2007年7月現在）借入額が何千万単位となれば４％でもかなりの額にはなりますけどね、、

住宅ローンの審査基準には、返済比率というものがあります。返済比率とは年収のうちの、ローン返済にどのくらいの割合が占めているかの数値をいいますが、その割合が基準値に収まっているかどうかが、住宅ローンの審査基準の一つとなっています。一つ注意しなければならないのは、住宅ローンの審査時には、借入しているキャッシングやオートローン、持っているクレジットカードの限度額も含めて、審査基準の返済比率に入っているということです。もちろんキャッシングと同じく信用力も審査基準の大事な要素になっているのはいうまでもありません。銀行によって基準値は変動しますが、一般的には年収の30％から35％の金額が住宅ローンの限度額に設定されます。

住宅ローンの返済のシミュレーションは、数値を入れるだけで、だいたいの借乳総額が出てくるサイトがありますので利用されてみるとよいでしょう。住宅ローンの金利

住宅ローンの控除（住宅ローン減税）によって、じゃあどれくらいお金が戻ってくるの？っていう疑問があると思います。

まず、大原則として、

・住宅ローンの名義人が１年間（1/1～12/31）に徴収された所得税額、

・住宅ローンの年末残高に、対象年ごとの控除税率をかけた金額、

上記に挙げた金額のうちの、どちらか金額の少ない方が、控除される金額となります。

では実際に住宅ローン控除（住宅ローン減税）で戻ってくる金額を計算してみましょう。

5,000万円（税込み）の家を購入、頭金800万円を払いましたので、残り4,200万円を住宅ローンで支払うとします。ローン名義人の所得税徴収額が20万円。平成18年に住宅ローンを組み、現在家に住んでいる。床面積も50平方メートル以上あり、一年間の所得総額も3,000万円を下回るので住宅ローン控除（住宅ローン減税）の資格があります。

（１）まず、1年間に徴収された所得税額は20万円ですよね。

年末時点での住宅ローン残高と、控除税率をかけた金額は、

（２）4,200（住宅ローン残高）×0.01(控除税率）＝42万円　ですね^^

となると、今年度の住宅ローンの控除は（１）と（２）の少ない方ですから控除額は20万円となります。ポイントは、住宅ローンの1%を控除されるのではなく、1年間に徴収された所得税額と、住宅ローン残高と、控除税率をかけた金額の「どちらか少ない金額」が住宅ローン控除分になるというこですね。誤解しないように気をつけましょうね。

住宅ローンの控除額を計算する時に、実は色々なパターンがあります。例えばローン名義人が夫婦二人の場合、名義人がなんらかの事由により、支払いが困難になった場合、ほかにも色々ありますが、それはオールアバウトにきちんと載っていますのでそちらを参考にされたらいいと思います

また、この控除税率なんですが、ずっと1%ではありません。これは一番初めに「何年住宅ローンの控除（住宅ローン減税）を受けますか？」という控除期間を決めるのですが、何年に設定するかによって控除税率の数値が変わっていきます、というか減っていきます（控除期間は１０年と、１５年から選べます）

控除期間は、住宅ローン減税の適用を受け始めてから途中で変更することは出来ないので慎重に決める必要があります。なので住宅ローン控除は額は毎年毎年少なくなっていくと考えてください。さらに法律が改正されて控除税率が変化する可能性もあります。税率が上がるかもしれませんし、下がるかもしれません。

住宅ローン控除（住宅ローン減税）住宅購入を勧めるためのような法律ですし、2008年中に住宅を購入しないと減税の適用範囲外です。今は減額されるから住宅を購入しようという単純な発想では危険かもしれません。とりあえず現時点で住宅ローンを組んでいる方は、もし住宅ローン控除（住宅ローン減税）を受けていなければ損なので、早めに申請してくださいね^^住宅ローン控除

住宅ローン控除について解説していきたいと思います。住宅ローン控除、もしくは住宅ローン減税、住宅借入金等特別控除などともいわれますが、あなたが住宅ローンを組んでいてこの住宅ローン控除を知らなければ、余分に住宅ローンを支払っているかもしれません。余分に住宅ローンを払うというのは少し語弊があるかも知れませんが、住宅ローン控除が適用されれば住宅ローンを何十万単位で減額できるかもしれないということです。

住宅ローン控除について、かなり関心をことでしょう。しかしながら住宅ローン控除は誰でも適用されるわけではないんです。どのような場合に住宅ローン控除が適用されるのかをみていきましょう。

・１０年以上の住宅ローンを利用している方、2008年中までに住宅ローンで住宅を購入し、入居した方、（きちんと居住用として住宅を使っている場合です！なので、それ以外の用途での住宅ローンの場合は適用されません）

上記の条件に当てはまる方で、さらに下記の条件に当てはまる方が適用の対象となります

・住宅ローン控除を受ける年の合計所得金額が3,000万円以下であること（まあそれだけあったら控除する必要はないかも、2,990万円だったら悔しいですね　笑）

・床面積が50平方メートル以上の住宅であること

ほかに細かいことはありますが、これらの条件に当てはまった方が住宅ローン控除の資格を持ち、確定申告をすれば一定期間にわたってローン残高に一定の控除額をかけた額が所得税から住宅ローン返済に割り当てられる形となります。

買い替えローンの場合も住宅を購入する、ということになりますので上記の条件を全てクリアすれば住宅ローン控除が適用されます。何十万、条件がよければ２００万くらい免除されるようです。住宅ローンを利用している方は申告しない手はないですね！住宅ローン控除

住宅ローンについて詳細を見てみましょう。住宅ローンって家を購入するためだけのローンだと考えている方が結構いらっしゃるようです。住宅ローンとは借り手が居住する住宅を取得するための資金について融資を受けるものことをいうのですが、それ以外にも居住用の新築・中古の一戸建て住宅やマンションを購入する費用、事務所・店舗・共同住宅などの併用住宅を購入する費用、住宅取得にかかる諸費用なども対象範囲なのです。

この住宅ローンの対象範囲というのが各ローン会社によって違ってきます。新築・マンションなどの購入を検討されている方は金利以外にもローンの対象範囲にも気を配って比較するといいかもしれませんよね。あとは返済の相談なども充実しているところを選ぶとよいでしょう。

やはり住宅って高額な買い物ですから慎重に選ぶことが重要です。住宅ローンで失敗するケースというのがやはり事前の返済シミュレーションで失敗するケースが多いです。「住宅ローンで一戸建てを購入したが、返済に苦しんでやもなく売却した、しかし売却したお金で住宅ローンが600万程残っている。コレじゃ何の為の住宅ローンだったのか分からない！」というパターンですね。20年、30年と返済していくわけですから無理なく返済出来ることが重要ですね。住宅ローンを比較するときに一番大事なことは、金利よりも、そこにあなたに合った返済プランを提供できる優秀なアドバイザーがいるかどうかでしょう。

住宅ローンの対象範囲

フラット３５と言う言葉を聞いたことがありますか？マイホーム購入を具体的に考えていて、金利のことで頭を悩ませたことがある方にとっては一度は検討したことがあるプランだと思います。

フラット３５は、具体的にマイホームを購入しようとしている人にとっては非常に身近な話題です。ローンを組む際最も重要なのは金利と支払い年数です。住宅ローンというのは莫大な金額を長期に渡って支払うわけですが、金利によって支払う金額が大幅に違ってくることがあるのです。

マイホームは簡単に買えるものではありません。フラット３５は、民間金融機関そして住宅金融支援機構が提携して提供しているプランで、資金を借り入れる際に返済開始から返済終了までの金利・返済額を完全に確定させてしまう長期固定型と呼ばれる住宅ローンです。つまり金利の変動によって返済額が上下してしまうという不安はありません。

フラット３５は民間の金融機関と住宅金融公庫が提携することによって、長期に渡っての金利の固定化を可能とした住宅ローンのプランです。最長３５年まで返済プランを組むことができますし、返済終了時まで金額が分かっているので、金銭的なビジョンは明らかになって来ます。

金利の変動による返済額の増減がない、フラット３５のメリットはまさにこのことに尽きるでしょう。しかしデメリットもあるのです。つまり金利変動型のローンだと金利が下がることによって返済額も少なくてすみますが、フラット３５だとそうはいかないのです。つまり、変動金利なので、金利が一気に下がってしまった場合、普通だと支払い金額が少なくてすむ場合もありますが、フラット３５だと、金利が下がろうが金利は固定なのです。つまり、高いローンを払い続けなければならないということになります。もちろん逆もあり得ます。

住宅ローンの返済方法としてフラット３５を考えた時にそのメリットは何と言っても金利の固定です。その他にも保証量、保証人、抵当権設定登記のための登録免許税や繰上返済、条件変更の場合の手数料も必要ない、などがありますが、メリットばかりに目を向けずデメリットもよく考慮するべきでしょう。自分の経済条件に最適な返済方法を選んで下さい。

住み替えローンとは、買い換えローンとも呼ばれていますが、住宅ローンのひとつともいえるものです。住み替えローンとは何なのかといえば、既に住宅ローンを組んでいる人が新たに新築をしたり、別の住宅を購入する場合に組むことの出来る便利なローンのことを言います。

住宅の住み替え、買い換えを行う場合には、一般的には今まで住んでいた住宅を売却して、その売却代金でこれまでの住宅ローンの支払いを終えてから新しい住宅を取得します。住宅の住み替え、買い換えを行う時にこれまで住んでいた住宅を売却して残った住宅ローンの残りの支払いを残債と言います。不動産価格の下落により残債が出来ることが多いのですが、ローンの残債が売却金額を上回った場合でも、住み替えローン・買い換えローンを使うことによって新しい住宅に住み替えること、買い換えることが可能です。

普通は住み替えローン、買い換えローンは通常の住宅ローンに比べて高い金額の融資を受けられることが多いものです。新規住宅の担保評価額の3倍、もしくは担保評価額に2500万円を加えた金額の低い方を上限とした融資を受けることが出来るのが住み替えローン、買い換えローンです。住み替えローン、買い換えローンの詳細に関しては各金融機関により違いがありますのでしっかりと確認しましょう。

住み替え、買い換えの場合に住み替えローン、買い換えローンを使うメリットは計り知れないものがあります。しかし反対にデメリットもあることをお忘れなく。一般的には住み替えローンの返済額が以前より大きくなることが多いことがその代表的なものです。また住み替えローン、買い換えローンを使える人の条件として住み替えローン開始時の年齢、住み替えローン返済終了時の年齢、一定金額以上の収入、これまでの住宅ローン返済から一定期間以上の経過と、住宅ローンの支払い遅延歴がないこと、提携不動産業者の物件のみの住み替え、買い換えしか出来ないことなどがあります。この条件などを良く確認してから上手に住み替えローン、買い換えローンを活用してください。

住み替えローン

みずほ銀行の住宅ローンを金利面で見ると、いくつかのパターンがあります。まず変動金利ですが、年2回、3月1日、9月1日のプライムレートを基準に4月1日、10月1日の金利で決定します。上限金利ですが、上限金利期間5年または10年の間で、設定された金利幅の間で変動します。最後に固定金利ですが、期間が2、3、、5、7、10、15、20年からそれぞれの金利を選択します。また金利の切り替えには手数料がかかります。

住宅ローンは条件が良い他の金融機関があれば、そこに借り替えることも可能です。みずほ銀行では50万円以上1億円以内（1万円単位）、返済期間は1年以上35年以内（1年単位）、変動金利方式、上限金利設定方式、固定金利選択方式のいずれかを選択できます。金利の選択ができることにより、完済までの期間内に返済パターンを変えることができます。これなどはその時の金利情勢を考えながら安ければ固定金利を選び、プライムレートが安定して銀行の固定金利より安くなるようなら変動金利を選択するなどの柔軟性があります。しかし、金利のコースを選ぶのは金利の趨勢を見ながらですので、素人には難しいかもしれません。

みずほ銀行の住宅ローンには、安定した収入のある方、現在返済中の住宅ローン（公的機関、勤務先からの借入れを含む）に延滞等のない方、保証会社の保証を受けられる方など様々な条件がありますが、これ以外にも手数料がかかったりしますので、トータルで見た場合、現状維持がいいのか借換をしたほうがいいのか一度金融機関に相談にいったほうがいいでしょう。

住宅ローンを組むとセットでついてくる火災保険はどのようなものでしょう。通常は建物の火災、水害、家財保証、盗難、マンションであれば階上の家の水漏れで被害を受けた場合とかが補償の対象になります。損害は保障額の100%が支払われます。もしあれば地震保険も付加したいものです。この保険は最初に契約すれば後は通常見直しをする機会があまりありません。従って、最初にきちんと保障の内容をつめておきましょう。

さて、住宅ローンを組むことを考えることは自分と家族の将来像を描くことでもあります。また自分のこれから先何十年もの間、住宅ローンを返済していくために働くような人生の人も出てくるかもしれません。もし途中で返済が滞ってしまったら、その時点で危機的な状況になります。そうした意味ではひとつの賭けかもしれません。さらに現状の雇用環境も芳しくない状況では賭けの要素はさらに強くなっているのかもしれません。そうした人生がいいのか、それともローンに縛られるのはいやなので別の道を探す、という人もいるでしょう。いずれにしてもローンの様々条件を検討する前に、自分の人生や家族との人生をもう一度見直すことは大変大事なことでしょう。

みずほ銀行の住宅ローン

みずほ銀行で住宅ローンを組む場合に注意したいのは、まず頭金がどの程度用意できるのかです。また、自分のライフプランを照らし合わせながらローンをどの程度の期間で返済していくのか。そして毎月の返済可能額を算出してシュミレーションをしてみることが必要です。みずほ銀行のホームページに行くと、ローンの返済シュミレーションができますので、自分のライフプランをシミュレーションしながら検討しましょう。昔から頭金は年収の３倍以内といわれていますが、そうした金額をもとにシュミレーションをしてみるのも悪くはありません。

みずほ銀行の住宅ローンで長期間固定金利で、しかも保証料が不要なローンがあります。それは長期固定金利住宅ローン「フラット35」(機構買取型)です。この特徴はローンの返済は市中金利に影響されず、支払が終了するまで金利が固定されるというものです。「フラット35」は住宅金融支援機構と民間の金融機関が提携してできた新しいスキームです。特徴は住宅の断熱・耐久性などについて独自の技術基準を定め、物件検査を受け、併せて新築住宅では、建築基準法に基づく検査済証が交付されていることを確認しています。これらにより、住宅の質の確保を図っています。

みずほ銀行の住宅ローンは返済期間が長くなると金利も変化します。特に返済期間が21年を超えるようになると超長期固定金利型と言われるものになり、新規借入と借換えいずれも21年超25年で3.11%、26年から30年が3.22%、31年から35年が3.30%となります（以上は2007年6月現在）。また、21年以上になると申込者の条件も満60歳未満、安定した収入が見込めるもの、団体生命保険に加入が認められるもの、保証会社から保証されるもの、など一般の住宅ローンより資格が厳しくなります。

住宅を購入するのは普通は一生に一回のことです。しかも返済は長期にわたります。ローンを組むときには団体生命保険、火災保険は必ず加入を求められます。こうしたことを考えると、ローンを組む前に加入していた生命保険もこの際に見直しが必要になります。ある意味、一家の家計の再構成が必要になる時期だと思います。こうしたチャンスをとらえて無駄な出費と、必要な出費のシュミレーションが必要になってきます。こうした場合、たとえばファイナンシャルプランナーに相談するのもいいでしょう。

みずほ銀行の住宅ローン

フラット35

住宅金融支援機構